目前，房地产业成为争议最大的产业之一，众说纷纭，莫衷一是，焦点都主要集中在“房价”上面。但是，影响房地产健康发展的深层根源却并不是房价，比如，土地的供应和开发。在北京市开始实行“招拍挂”的土地公开出让方式之后，土地一级开发也开始成为土地利用和开发的主流方式。然而，旧机制和习惯思维的改变不是一朝一夕的过程， 北京在土地一级开发的过程中往往由于仍然沿用传统的房地产开发的惯性思维和操作模式，直接或间接地造成了很多问题。
　　目前北京市在土地供应、项目开发和城市管理等各环节上的制度、流程、标准尚未形成体系，政府各部门之间、政府与企业之间的职能分工不够明确，需要通过构建北京市土地开发的咨询平台，以专业化的综合服务规范大型土地开发项目的实施，形成管理有体系、操作有规范、建设有标准的良性系统。
　　正是在这种背景之下，北京京投土地项目管理咨询股份有限公司（下称“京地咨询”）应运而生。2005年11月18日，京地咨询在北京中关村生命科学园生命创新大厦正式挂牌成立。公司由北京市基础设施投资有限公司、北京科技园建设（集团）股份有限公司、北京信息基础设施建设股份有限公司、北京清华同方房地产开发有限公司和北京市市政工程设计研究总院共同出资入股，主要业务方向就是为政府和投资者在土地项目开发方面提供准确、高效和科学的依据以及相关的服务。

　　2006年5月28日上午，京地咨询和北京土地学会共同组织的“北京市土地一级开发高层论坛”在西苑饭店隆重召开。论坛前夕，京地咨询董事长邢玉海、总经理潘守文、常务副总经理谭继魁、副总经理兼总工程师张文华共同接受了本刊记者的专访。
　　《投资北京》：作为专业的城市规划和土地开发的顾问机构，请结合京地咨询的工作实践谈一谈土地一级开发跟房地产的关系？
　　邢玉海：目前，北京的房地产市场确实存在很多问题，尤其是在配套设施方面。不少楼盘的市政基础设施不完善，老百姓很不满意，认为他们没有享受到应有的权利。这其中的原因很多是前期开发过程中遗留下来的问题。最终政府不得不重新去完善。
　　说到根源，和人们对一级土地开发的认识有很大的关系。现在，一级土地开发的认识非常混乱，有的项目很多基础设施基本没做，或者说做的很少。在挂牌的时候，有的写的是“七通一平”，有的说“三通一平”。缺乏统一的标准。
　　从理论上来说，一级土地开发应该做到拆迁到位、市政配套服务设施到位。但是很多项目都做不到，最后二级开发商不得不做大量的补充工作，如果二级开发商没有做，就直接推给政府了。
　　在实际工作中，大家对于土地一级开发在认知上、认同上都存在一些差距，具体做法和理解不太一样。我们公司的主要目标是健康地推动一级土地开发的工作，更好地服务于社会、服务于政府。
　　要想把土地一级开发的工作做得更好，必须有一个大家都认可的基本标准，也需要很多理论乃至方法的普及工作。正是在这种背景下，政府倡导成立了京地咨询公司，主要目的是有效推动一级土地开发的健康发展。公司成立的时间还比较短，现在正在做一些基础工作，比如教材的编写，我们今年将要出版《北京市土地一级开发及管理》（培训试用教材）。编写教材的目的是为了使大家在一级土地开发的理解上，能有一个比较一致的意见。在这个教材的基础上，我们已经对相关人员进行了培训，效果很好。
　　《投资北京》：京地咨询的主要业务方向是什么？
　　潘守文：目前京地的主要业务有四个方面，一是协助政府主管部门对城市一级土地开发的法规制度做课题研究。比如北京新城建设模式研讨、一级土地开发招投标管理办法和招投标细则、北京市土地一级开发招标文件的编制，以及土地一级开发项目的实施编制办法等等。
　　二是对城市一级土地开发从业人员的培训，分别从基本理论、基本方法、基本体系和实际操作等方面进行系统和专业的培训。
　　三是北京市大型土地开发项目综合策划方案的编制。包括征地拆迁、规划设计、基础设施建设、交通建设、环境建设、配套建设以及项目的成本测算、成本控制、项目分析、项目的投融资和项目团队的建设等等。
　　四是项目运作的评价和评估。
　　在工作中我们发现，无论是一级开发还是二级开发，无论是开发者还是消费者，大家对于土地开发的不规范行为都有一些意见，都认为市场深度需要提高，市场成熟度不够，比如金融市场如何和房地产、土地开发市场相结合等等。
　　一级土地开发在一些重要环节上还需要创新和突破，尤其是一级开发中政府和企业的角色、责任和利益，原土地所有者的角色、责任和利益，目前的规定还不够明确，政策上还不到位。这也是目前造成一级土地开发众多问题的根源之一。
　　因此，进行土地一级开发必须有高度的社会责任感，因为土地是不可再生资源，如果城市环境做得非常差，不考虑人的需求，不考虑社会整个诸多因素的话，对于城市里面的很多人来说会难受一辈子，也对不起子孙后代。
　　《投资北京》：目前北京市土地一级开发的基本状况是怎样的？ 存在哪些实际的问题，如何从中吸取经验和教训？
　　谭继魁：城市土地一级开发的理念和作法,是针对传统的协议出让土地的方式及房地产市场发展的需求，贯彻新的土地供应制度，解决城市土地开发存在一些负外部性问题而提出来的。自1999年以来，在市政府的主导下,中关村科技园区的一些重要建设项目，率先开始探索和实践土地一级开发。经过几年的实践,逐步总结提高，包括学习借鉴他人的经验，集中各方面的智慧，逐渐形成了土地一级开发初步的理论、系统和方法。
　　在《北京市土地一级开发及管理》（培训试用教材）中，我们给土地一级开发的定义是: 根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，遵照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案(土地一级开发实施方案)以后，以政府委托或公开招标的方式选定土地开发主体；获得土地项目开发权的开发主体，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地基础设施和配套建设、交通建设、环境建设；同时为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案；对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
　　在土地一级开发的过程中要突出强调：（1)必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则; (2) 必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求; (3) 必须符合城市土地储备和供应计划的要求; (4) 必须满足经过政府批准的项目综合策划方案(土地开发项目实施方案)的要求; (5) 必须经过政府委托或招标方式获得土地开发权; (6)必须运用现代项目管理的理论、系统和方法对项目进行科学管理;(7)必须提供项目建成后的经营管理方案;(8)必须对项目进行全过程进行把握和控制;(9)必须为二级开发商服务;(10)必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。
　　张文华：实施土地一级开发之后，土地整理储备的管理部门代表政府授权某企业实施土地一级开发，或通过竞标决定一级开发企业。这样管理上就能够更加规范。
　　一级开发商必须根据城市规划要求，把基础设施，如道路交通、幼儿园、学校、图书馆等等基础服务设施建设完善。开发完毕之后，需要有第三方机构对实施情况如成本控制、基础设施建设进行评估。合格之后，才能确定土地一级开发顺利完成，然后把土地交给政府，政府再通过招投标进行经营性土地的使用权出让，中标单位进行二级开发建设。这是真正的一级土地开发与传统土地开发的区别。
　　土地一级开发的重要性是不言而喻的。土地开发首先要考虑土地的增值，还要考虑环境宜居、资源综合利用、土地的可持续发展等等。这是在土地开发之前就要考虑好的。
　　《投资北京》：我们知道，京地咨询正在为北京市新城建设提供咨询和规划服务，请描述一下新城的未来形象？
　　张文华：我们认为，完整意义上的新城应该符合具备几个特点：首先它应该是城市规划的一种形式，规划在先；其次，这个新城中产业居住要均衡，要和中心城保持相对独立性，能自我平衡；第三，要能提供比中心城更优越的基础设施和服务设施；第四，其主要功能是疏解中心城市的产业和人口；第五，要创造非常优美的宜居城市环境。第六，新城和中心城之间必须要有非常高效、快速、便捷的连接交通方式。第七，应该对区域的经济发展做出贡献。
　　综合这些特点来观察北京新城，我们认为，目前的卫星城只是一种过渡形式，因为它的基础设施、服务设施并没有优越于中心城，尚未做到有效地疏解产业和人口，此外，它本身所提供的居住生活的条件也不是很好。卫星城的产业比较单一，自我发展程度相对差很多，城市面貌也不是很好。
　　新城还有一个很重要的特点：它应该能够容纳不同背景、不同阶层、不同群体的人共同居住，不同的文化背景、不同文化层次的人要能够和谐共处要求它具备很强的包容性。那么，在建设新城的时候，政策上就要有具体的导向，从整个规划上要让不同人群能找到不同的归宿。此外，北京未来的新城，还应该体现它的文化特色。
　　同时，新城规划要给未来的发展留下必要的空间。这是我们在考察国外新城规划时发现的问题。城市需要不断发展，它有自己的成长规律，一次性人为地规划满以后，新城就没有发展的余地。
　　一个新城如何把有效地承接中心城市人口，和如何限制城市中心区的发展是同步的。如果中心城市在同步发展，或者城市发展速度还超过新城的话，疏散人口就会出现问题。因此，城市中心区的公共服务设施优质资源要同步转移
　　因此，新城建设中一级土地开发是非常重要的，我们正在对这个话题进行比较深入的研究和咨询，并用我们的智慧积极参与北京新城的建设。